Bouwen of verbouwen

Waar wilt u meer over weten?

U wilt iets bouwen: hebt u een vergunning nodig?

U hebt een plan om iets te bouwen. In deze hoofdstukken geven we u informatie over de mogelijke stappen. Controleer eerst of een vergunning nodig is. Doe hiervoor de vergunningencheck op www.omgevingsloket.nl(externe link). In bepaalde gevallen mag u bouwen zonder een vergunning aan te vragen. Als voor uw plan geen vergunning nodig is, kunt u meteen aan de slag.

Hoe werkt het?

Ga naar Omgevingsloket online(externe link)

Doe de vergunningcheck (log als particulier in met DigiD of als bedrijf met eHerkenning)
U ziet of u een vergunning nodig heeft. U kunt de vergunning meteen aanvragen.

Bouwtekening kopie opvragen

Wilt u weten of u een woning kunt verbouwen? U kunt kopieën van bouwtekeningen van bestaande bouwwerken opvragen bij de gemeente. Kijk hiervoor op Bouwtekening kopie opvragen.

Vergunningvrij en toch voorwaarden

Ook als u geen vergunning nodig hebt, zijn er regels voor veiligheid en gezondheid waar u zich aan moet houden. Deze regels komen uit het bouwbesluit en het burenrecht.

Het bouwbesluit: er zijn minimumeisen op bouwtechnisch gebied waaraan een bouwwerk moet voldoen. Dit zijn eisen over veiligheid, sterkte, milieu, energiegebruik en comfort.
Het burenrecht: het is verstandig om met uw buren te gaan praten, voordat u aan de bouw of verbouwing begint. Het burgerlijk wetboek geeft namelijk regels voor de rechten en plichten tussen buren.

Welstandsadvies en beeldkwaliteitsplan

Het beleid over Welstand ligt besloten in de Welstandsnota. De gemeente heeft een groot gebied, dat welstandsvrij is. Dat wil zeggen dat u geen welstandsadvies nodig hebt als de bouwlocatie in dit gebied valt.

Als u een omgevingsvergunning nodig hebt voor een bouwlocatie buiten dit welstandsvrije gebied, dan vraagt u een welstandsadvies aan. Uw bouwplannen moeten namelijk aan de welstandseisen voldoen. Welstandseisen zijn voorwaarden over hoe uw gebouw eruit moet zien. Bijvoorbeeld of een serre of dakkapel in de omgeving past.

Het toetsingskader staat beschreven in de welstandsnota en voor sommige gebieden ook in een Beeldkwaliteitsplan. Een commissie van onafhankelijke deskundigen onderzoekt of uw bouwplan aan de eisen voldoet. Het resultaat van het onderzoek schrijft de commissie in het welstandsadvies.

Om welstandsadvies aan te vragen, hebt u een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig.

Voor een tijdelijk gebouw is geen welstandstoets nodig, tenzij het een seizoensgebonden gebouw is.

Het is niet mogelijk om tegen een advies van de welstandscommissie bezwaar te maken.

Natuurbescherming

Als u een omgevingsvergunning aanvraagt, dan kan de vergunning ook nadelen hebben voor de natuur. Het behoud van beschermde gebieden, planten- of diersoorten kan namelijk gevaar lopen. Geef dit duidelijk aan in de aanvraag. U hebt dan de volgende keuzes:

U vraagt bij de provincie een natuurbeschermingsvergunning of -ontheffing aan. De provincie beoordeelt alleen de gevolgen voor de natuur. De provincie kan speciale eisen stellen, zoals ecologische begeleiding. Daarna vraagt u bij de gemeente een omgevingsvergunning aan. De gemeente beoordeelt dan niet de gevolgen voor de natuur.
U vraagt bij de gemeente een omgevingsvergunning aan. Daarbij vraagt u om ook een natuurtoets uit te voeren. Dit betekent dat de gemeente ook de gevolgen voor de natuur beoordeelt. Hiervoor vraagt de gemeente bij de provincie om een verklaring van geen bedenkingen (vvgb). De gemeente neemt de vvgb mee in het besluit op uw aanvraag. Weigert de provincie de vvgb? Dan wijst de gemeente uw vergunningsaanvraag af.

Bibob

Ook kan de gemeente uw aanvraag onder omstandigheden toetsen aan de wet Bibob.

De Wet Bibob heet voluit ‘Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur’.

Met de Wet Bibob wil de overheid voorkomen dat een bepaalde vergunning die zij afgeeft wordt misbruikt voor criminele activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan de afgifte van een horecavergunning aan een café dat is opgezet om zwart geld afkomstig uit drugshandel wit te wassen.

Past de gewenste bouw of het gebruik in bestemmingsplan?

Controleer of de bouw of het gebruik van uw plan past binnen de regels van het bestemmingsplan. Hoe kunt u dat doen?

Kijk voor het bestemmingplan op uw locatie altijd éérst op www.ruimtelijkeplannen.nl(externe link).
Daar kunt u zoeken op adres, naam van het plan of op het plannummer (NL.IMRO.1771…). Vervolgens vindt u bij de regels de voorschriften voor bouwen en gebruik.

Het is mogelijk dat op uw adres de ‘Beheersverordening Kern Geldrop’ zichtbaar wordt.

Als u links op ‘Beheersverordening kern Geldrop’ klikt, verschijnt rechts een balk met ‘Plekinfo’, ‘Documenten’ en ‘Kenmerken’. Daaronder is aangegeven in welk gebied u hebt geklikt, bijvoorbeeld ‘Woongebieden Zuid-West Geldrop’.
Als u daarop klikt, krijgt u regels voor dat besluitvlak te zien.
In de kolom aan de linkerkant kunt u dan klikken op ‘Bijlagen bij regels’. Als u daarop klikt, krijgt u ‘Bijlagen bij regels’ te zien. Door op een bijlage te klikken kunt u de plankaart (verbeelding) of regels (voorschriften) inzien die bij het door u gewenste besluitvlak horen. In die regels vindt u de bij dat besluitvlak/bestemmingsplan behorende voorschriften voor bouwen en/of het gebruik.
Als u bijvoorbeeld op zoek bent naar de plankaart voor het bestemmingsplangebied ‘Woongebieden Zuid-West Geldrop’, klikt u op ‘Bijlage 3 Verbeelding bestemmingsplan Woongebied Zuid-West Geldrop’. U krijgt dan de betreffende plankaart te zien.

Mocht u twijfelen of komt u er niet uit, neemt u dan contact op met de gemeente: (040) 289 38 93.

Leges

In de tarieventabel bij de Legesverordening is te vinden hoe hoog de leges zijn. De tarieventabel wordt geregeld opnieuw vastgesteld en is te vinden op de website overheid.nl(externe link).

Uw plan past niet in het bestemmingsplan: afwijken van het bestemmingsplan

Een plan mag niet in strijd zijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Een plan voldoet als het past in het bestemmingsplan. Als uw plan niet past binnen het bestemmingsplan, dan kan de gemeente afwegen of zij toch medewerking aan uw plan wil verlenen. De aard en de grootte van de afwijking van het bestemmingsplan zijn bepalend voor het voortraject om tot de afweging te komen. Zij zijn ook bepalend voor de procedure die doorlopen moet worden en voor de kosten. Hieronder gaan wij in op de vier opties.

In de volgende hoofdstukken gaan wij in op de aspecten die samenhangen met het afwijken van het bestemmingsplan:

Kosten
“Intake ruimtelijke initiatieven” (werkwijze beoordelen van afwijkende plannen);
Participatie (belangrijk dat u anderen betrekt bij uw plannen en hoe u dat kunt doen)
Het mogelijke vervolg na de intake;
De wettelijke procedure is en wanneer u kunt gaan bouwen.

Aan alle wijzigingen van het bestemmingsplan zijn kosten verbonden, omdat de gemeente wettelijk verplicht is alle kosten aan de initiatiefnemer door te berekenen.

Afwijken van het bestemmingsplan: vier opties:

I Binnenplanse afwijking

Uw plan betreft een relatief eenvoudige afwijking van het bestemmingsplan. Bovendien geeft het bestemmingsplan al regels over een binnenplanse afwijking. Indien u voldoet aan deze regels moet /kan de gemeente medewerking verlenen/vergunning verlenen. Hiervoor zijn kosten verschuldigd. Ook vindt de gemeente belangrijk dat u een omgevingsgesprek of participatie hebt gevoerd; zie hieronder "Intake ruimtelijke initiatieven".

II Kruimelgevallenregeling

Uw plan wijkt af van het bestemmingsplan; en het bestemmingsplan bevat daarvoor geen afwijkingsregels. Daarnaast valt uw plan onder de lijst van ‘kruimelgevallen’. Als u wilt weten of uw plan voorkomt op de lijst van kruimelgevallen, klikt u dan op deze link(externe link). (de zg Bijlage II, artikel 11 besluit omgevingsrecht (BOR). Ook in deze gevallen zijn er kosten aan verbonden.

Het is mogelijk dat uw plan naar de Intaketafel gaat; namelijk wanneer uw plan toch een grotere ruimtelijke impact heeft; zie hieronder onder "Intake ruimtelijke initiatieven". De gemeente vindt het belangrijk dat u een omgevingsgesprek hebt gevoerd, of participatie hebt toegepast. Zie hieronder "Participatie".

III Omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing (uitgebreide procedure)

Zie de hoofdstukken “Intake ruimtelijke initiatieven”, "Het mogelijke vervolg na de intake" en "De wettelijke procedure is en wanneer u kunt gaan bouwen" voor de stappen die uw plan zal doorlopen. De gemeente vindt het belangrijk dat u het omgevingsgesprek of participatie hebt uitgevoerd; zie hieronder "Participatie".

IV Bestemmingsplan aanpassen

Kosten

Bij optie I en optie II bent u extra leges verschuldigd. Bij opties II, III en IV ontvangt u een plankostenbrief van ons waarin wordt toegelicht welke kosten u kunt verwachten. Om de ontwikkeling van uw plan mogelijk te maken, moet namelijk een nieuw ruimtelijk besluit worden genomen. Aan de daarvoor benodigde ruimtelijke procedure zijn kosten verbonden. Deze hebben onder meer betrekking op de inzet van de diverse gemeentelijke disciplines.

Ook kan de gemeente voor andere kosten/ fondsen een bijdrage vragen. In de brief zal ook worden aangegeven welke stukken de gemeente wil ontvangen om te kunnen beoordelen of uw plan/ ontwikkeling/ initiatief haalbaar is.

Het doorlopen van optie I en II duurt 8 weken, eventueel verlengd met 6 weken. Opties III en IV duren ongeveer een jaar.

Let op! De gemeente kan in bepaalde gevallen gemotiveerd besluiten geen medewerking te verlenen aan een vergunning. Namelijk als het niet voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.

Intake ruimtelijke initiatieven

Voor uw plan wordt de intakeprocedure ruimtelijke initiatieven opgestart als:

Uw plan afwijkt van het bestemmingsplan;
En onder optie 3 en 4 valt en in sommige gevallen ook onder optie 2.

Hiervoor is het nodig dat uw uw plan/ idee op papier zet. Geef voldoende informatie zodat wij globaal kunnen beoordelen of uw plannen voorstelbaar en globaal haalbaar zijn. Vermeld ook uw persoonlijke gegevens en BSN of KVK nummer. Het is belangrijk dat u in dit stadium al uitgangspunten van visies of beleid bij uw plan betrekt.

Daarbij kunt u denken aan beleid op het gebied van parkeren, groen, wonen, participatie, water, en duurzaamheid. De hoofdlijnen van deze informatie vindt u op deze pagina (link). Bij de verdere planvorming zal uitgebreidere toetsing van dit en ander beleid plaatsvinden.

Na een eerste ambtelijke check door de casemanager wordt uw plan beoordeeld op de voorstelbaarheid en de globale haalbaarheid. Als uit dit vooroverleg duidelijk is dat uw initiatief niet voorstelbaar/wenselijk is, of al globaal niet haalbaar, dan hoort u dat van de casemanager. Wanneer u een principebesluit van het college wenst (om mee te werken aan uw initiatief) dan kunt u dit bij het college van burgemeester en wethouders aanvragen. Als het college besluit tot principemedewerking, ontvangt u een plankostenbrief. Zie hoofdstuk "Kosten". Hierin staan de ruimtelijke kaders en globaal de kosten berekend, die de voortzetting van uw plan met zich mee zullen brengen. Ook zal een prognose over de voortzetting van de verdere behandeling worden gegeven. Een van de voorwaarden voor de verdere behandeling is, dat u de plankostenbrief ondertekend hebt geretourneerd. Het advies is dat u in dit stadium al een idee hebt van het draagvlak in de omgeving. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de vraag hoe u de mate van participatie kunt bepalen.

Omgevingsgesprek / participatie bij uw initiatief

Wij vinden het belangrijk dat u in een zo vroeg mogelijk stadium uw omgeving of andere belanghebbenden betrekt bij uw planvorming. Om te weten of er veel of weinig participatie nodig is, bepaalt u de impact van uw plan op de omgeving. In de voorbereiding van de plannen bespreekt u of en zo ja, hoe u de omgeving hebt betrokken. Voor de manier en de mate waarin u aan deze burgerparticipatie vorm kunt geven kunt u gebruik maken van de volgende scan(externe link). Ook kunt u overleggen met de casemanager of projectleider. De website van de gemeente zal de komende maanden meer informatie bevatten over het betrekken van andere belanghebbenden.

Vervolg

Bij een positief besluit geven we u een inschatting wanneer we naar verwachting capaciteit kunnen vrij maken voor de begeleiding van uw plan. Het kan dus zijn dat de gemeente er nog niet meteen capaciteit voor vrij kan maken. Zodra uw plan in behandeling wordt genomen begeleidt een projectleider uw plan. In deze fase werken we toe naar twee trajecten: de ruimtelijke uitwerking van uw plan en de financiële afspraken met u (de zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’). De gemeente stelt een toetsingskader op waaraan het plan moet voldoen. Zo kunt u toe werken naar een definitief ontwerp met een ruimtelijke onderbouwing. Hiervoor kan het al nodig zijn om resultaten van onderzoeken te hebben. Na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst kan op basis van een B&W besluit begonnen worden met de voorbereiding van de ruimtelijke procedure die nodig is om uw plan te ontwikkelen. Aan dit traject zijn hoge kosten verbonden die via leges, plankostenbrief en anterieure overeenkomst of een exploitatieplan in rekening worden gebracht. Kijk voor meer informatie op Intake ruimtelijk advies.

Omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing/ aanpassing bestemmingsplan

Na het doorlopen van de vorige fase kunnen de stappen worden gezet voor de juridische procedure, zodat u uw plan ook kunt uitvoeren. Afhankelijk van de omstandigheden en de afspraken zijn er twee vormen mogelijk:

ofwel een omgevingsvergunning met een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ (optie III);
ofwel het opstellen van een bestemmingsplan (plankaart, planregels en toelichtende ruimtelijke onderbouwing) (optie IV).

Bij beide vormen behoren verplichte onderzoeken zoals onder andere archeologie, milieu, geluid, flora&fauna. Er zijn bedrijven die u hierbij kunnen helpen. Vraag vooraf altijd een offerte aan.

Stappen omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing

Opstellen voorontwerp: De initiatiefnemer laat door een stedenbouwkundig adviesbureau een voorontwerp opstellen voor de benodigde ‘goede ruimtelijke onderbouwing’. Daarbij hoort ook een zogenoemde ‘IMRO dataset’. Deze laatste is nodig om het plan op internet te kunnen plaatsen (www.ruimtelijkeplannen.nl(externe link)). In iedere fase van de procedure moet deze dataset door de initiatiefnemer worden aangepast.
voorontwerp ter visie: eventueel gaat uw plan eerst de inspraakprocedure in om derden bij de planvorming te betrekken en voor eventueel (voor) overleg met andere instanties;
ontwerp: het college van b&W heeft ingestemd met het ontwerp van het besluit (ontwerp- omgevingsvergunning). Het ontwerp besluit ligt 6 weken ter inzage op het Inwonersplein. Digitaal inzien kan ook, via www.ruimtelijkeplannen.nl(externe link). of op de gemeentelijke website. Tijdens deze termijn kan iedereen een reactie indienen bij de gemeenteraad. Dit heet een zienswijze. Bijvoorbeeld als je een opmerking op het plan wilt geven, als je een fout in het plan opmerkt of als je het niet eens bent met het plan.
Besluit: het college van B&W neemt het besluit; ook dit genomen besluit wordt 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn is het alleen mogelijk voor belanghebbenden om in beroep te gaan bij de raad van State. Ook het aanvragen van een voorlopige voorziening moet bij de Raad van State.
Beroep: Als er beroep is ingesteld, moet de Raad van State een beslissing nemen. Zolang er geen uitspraak is, is het besluit niet definitief.
Onherroepelijk: de omgevingsvergunning is definitief en geldend.

Stappen bestemmingsplanprocedure:

Opstellen voorontwerp: De initiatiefnemer laat door een stedenbouwkundig adviesbureau een voorontwerp opstellen voor de herziening van het bestemmingsplan. Daarbij hoort ook een zogenoemde ‘IMRO dataset’. Deze laatste is nodig om het plan op internet te kunnen plaatsen (www.ruimtelijkeplannen.nl(externe link)). In iedere fase van de procedure moet deze dataset door de initiatiefnemer worden aangepast.
Voorontwerp: Burgemeester en wethouders bieden de gelegenheid tot samenspraak en overleggen met andere (overheids-) instanties. Niet alle plannen doorlopen een voorontwerpfase.
Ontwerp: Het college van B en W heeft ingestemd met het ontwerp voor een nieuw bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan ligt 6 weken ter inzage op het Inwonersplein. Digitaal inzien kan ook, via www.ruimtelijkeplannen.nl(externe link). Tijdens deze termijn kan iedereen een reactie indienen bij de gemeenteraad. Dit heet een zienswijze. Bijvoorbeeld als je een opmerking op het plan wilt geven, als je een fout in het plan opmerkt of als je het niet eens bent met het plan.
Vaststelling: Als de gemeenteraad akkoord heeft gegeven, wordt het bestemmingsplan vastgesteld. Ook het vastgestelde plan wordt 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn kun je als belanghebbende in beroep gaan bij de Raad van State. Ook het aanvragen van een voorlopige voorziening moet bij de Raad van State.
Beroep: Als er beroep is ingesteld, moet de Raad van State een beslissing nemen. Zolang er geen uitspraak is, is het bestemmingsplan niet definitief.
Onherroepelijk: het bestemmingsplan is definitief en geldend.

Hierna kunt u de omgevingsvergunning aanvragen, die vervolgens in een korte (reguliere) procedure kan worden verleend.